Đừng để bảng giá đất tạo lại "hai giá"
Trao đổi ngày 15/9, ông Nguyễn Bá Sơn, Chủ tịch Hội Luật gia Tp.Đà Nẵng, cho rằng dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 có nhiều thay đổi đáng chú ý, trong đó nổi bật là cơ chế xác định giá đất và việc tăng phân quyền cho địa phương.
Một trong những thay đổi lớn nằm ở cơ chế tài chính đất đai. So với Luật Đất đai năm 2024, dự thảo định hướng bỏ nguyên tắc định giá đất theo thị trường, bỏ giá đất cụ thể cho từng dự án và cơ chế tư vấn định giá đất độc lập.
Ông Nguyễn Bá Sơn, Chủ tịch Hội Luật gia thành phố Đà Nẵng, cho rằng bảng giá đất cần được cập nhật kịp thời để hạn chế nguy cơ tái diễn cơ chế “hai giá đất”.
Thay vào đó, các nghĩa vụ tài chính về đất đai chủ yếu được xác định từ bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Thẩm quyền quyết định, sửa đổi, bổ sung các công cụ này được tập trung ở cấp tỉnh.
Cách làm này có thể rút ngắn quá trình xác định giá, giảm sự phụ thuộc vào các tổ chức tư vấn và xác định rõ hơn trách nhiệm của cơ quan nhà nước. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là bảng giá và hệ số điều chỉnh phải theo kịp biến động thực tế.
"Nếu bảng giá và hệ số điều chỉnh không phản ánh kịp biến động thực tế, chúng ta có thể quay trở lại cơ chế 'hai giá đất'", ông Sơn nói.
Theo ông, khoảng cách quá lớn giữa giá Nhà nước xác định và giá thực tế có thể dẫn tới hệ quả ở cả hai chiều. Khi giao đất, cho thuê đất, mức giá thấp hơn nhiều so với thực tế có thể ảnh hưởng nguồn thu ngân sách. Khi thu hồi đất, nếu mức bồi thường không phù hợp với mặt bằng giá và điều kiện sống thực tế, nguy cơ phát sinh khiếu nại sẽ tăng.
Vì vậy, quyền quyết định hệ số điều chỉnh cần đi cùng bộ tiêu chí rõ ràng, có khả năng định lượng, xác định được nguồn dữ liệu và chu kỳ cập nhật. Điều này cũng nhằm hạn chế tình trạng mỗi địa phương hiểu và vận dụng theo một cách khác nhau.
Một vấn đề khác là cách xác định phần giá trị đất tăng thêm nhờ quy hoạch và đầu tư hạ tầng. Một tuyến đường, tuyến đường sắt đô thị hay công trình lớn có thể làm giá trị khu đất lân cận tăng mạnh, nhưng muốn điều tiết phần chênh lệch này phải có cơ sở đo lường đủ thuyết phục.
"Giá đất nếu bị hành chính hóa quá cứng thì việc tính phần địa tô tăng thêm sẽ rất khó thuyết phục cả người dân lẫn nhà đầu tư", ông Sơn phân tích.
Ở chính sách bồi thường, tái định cư, dự thảo cũng có xu hướng dịch chuyển từ việc chỉ tính giá trị tài sản bị thu hồi sang quan tâm nhiều hơn đến điều kiện sống sau di dời, như chỗ ở, hạ tầng, trường học, y tế, sinh kế và việc làm.
Với các dự án đô thị, khu dân cư, ông Sơn đề nghị ưu tiên bố trí đất ở hoặc nhà ở tại chỗ khi điều kiện cho phép, bởi người dân khi di dời có thể không chỉ mất nơi ở mà còn thay đổi cả môi trường sống và sinh kế đã hình thành trong nhiều năm.
"Dữ liệu đến đâu, phân quyền đến đó"
Bên cạnh giá đất, phân quyền là vấn đề được đặt ra rõ nét trong lần sửa luật này.
Trong mô hình chính quyền địa phương hai cấp, nhiều thủ tục trước đây qua cấp trung gian sẽ được chuyển trực tiếp giữa cấp tỉnh và cấp xã. Với Đà Nẵng sau sắp xếp đơn vị hành chính, việc này có thể giúp rút ngắn một số quy trình nhưng cũng đặt ra yêu cầu kiểm soát quyền lực và bảo đảm năng lực thực thi ở cơ sở.
Tại Điều 18 dự thảo, ông Sơn đề nghị lựa chọn phương án trao cho UBND cấp tỉnh quyền quyết định các nội dung quản lý đất đai quan trọng, đồng thời cho phép tỉnh chủ động phân cấp hoặc ủy quyền cho UBND cấp xã tùy điều kiện thực tế.
Cách thiết kế này tạo dư địa để mỗi địa phương lựa chọn mức độ phân quyền phù hợp với năng lực bộ máy, thay vì áp dụng cứng một mô hình trên phạm vi cả nước.
Tuy nhiên, trao quyền phải đi cùng khả năng kiểm tra, truy vết và hậu kiểm. Từ đó, ông Sơn đề xuất nguyên tắc: "Dữ liệu đến đâu, phân quyền đến đó".
Chủ tịch Hội Luật gia thành phố Đà Nẵng lưu ý việc xác định giá đất phải bảo đảm sát thực tế, minh bạch và có cơ sở kiểm chứng.
Theo ông, một thủ tục chỉ nên được giao xuống cấp cơ sở khi hệ thống dữ liệu đủ đầy để quyết định có thể được kiểm tra và giám sát. Trong khi đó, năng lực chuyên môn giữa các xã, phường sau sắp xếp chưa chắc đồng đều.
Nếu quyền chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giải quyết các thủ tục quan trọng được giao xuống cơ sở khi dữ liệu chưa hoàn chỉnh, có thể phát sinh cách hiểu và cách làm khác nhau giữa các địa bàn.
Bởi vậy, hồ sơ địa chính điện tử cần được xác lập rõ giá trị pháp lý, đồng thời quy định trách nhiệm khi dữ liệu được cập nhật sai. Dữ liệu đất đai cũng phải liên thông với dữ liệu thuế, dân cư, quy hoạch và xây dựng.
"Không thể nói đến quản trị đất đai số nếu mỗi cơ quan vẫn giữ một bộ dữ liệu riêng", ông Sơn nói.
Từ thực tế áp dụng pháp luật, một vướng mắc khác nằm ở sự chồng chéo giữa pháp luật đất đai và pháp luật quy hoạch. Cùng thuật ngữ "chỉ tiêu sử dụng đất", nhưng pháp luật đất đai dùng để chỉ diện tích từng loại đất được phân bổ, trong khi pháp luật quy hoạch đô thị và nông thôn lại sử dụng cho các thông số như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất hoặc chiều cao công trình.
Việc dùng cùng một thuật ngữ cho những nội dung khác nhau có thể gây lúng túng khi lập, thẩm định và điều chỉnh dự án. Vì vậy, ông Sơn đề nghị tiến tới nguyên tắc một quy hoạch thống nhất trong phạm vi một đơn vị hành chính, hạn chế tình trạng nhiều loại quy hoạch cùng điều chỉnh một khu đất nhưng không khớp nhau.
Quy định chuyển tiếp cũng cần được tính kỹ, nhất là với những địa phương vừa sắp xếp địa giới. Tại Đà Nẵng, nếu kế hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính mới chưa hoàn thành trong khi quy hoạch trước đây không còn phù hợp đầy đủ, một số dự án có thể thiếu căn cứ để tiếp tục triển khai.
"Điều cần tránh nhất là quá trình chuyển đổi mô hình quản lý lại tạo ra khoảng trống pháp lý làm dự án phải dừng chờ", ông Sơn nói.
Từ thực tiễn này, ông đề xuất việc sửa các quy định liên quan nên hướng tới nguyên tắc "một thủ tục, một cơ quan chủ trì, một dữ liệu dùng chung".
"Nhanh hơn là cần thiết, nhưng với đất đai, nhanh phải đi cùng minh bạch và an toàn pháp lý", ông Sơn nhấn mạnh.
