Bỏ "khung giá đất", tiến tới sát giá thị trường
Mới đây, UBND phường Cầu Giấy (Hà Nội) đã phối hợp với Hội Luật gia Tp.Hà Nội tổ chức hội nghị tuyên truyền pháp luật về đất đai tới người dân trên địa bàn. Đây là hoạt động thiết thực nhằm phổ biến kịp thời các quy định mới, giúp người dân nắm bắt, thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình trong lĩnh vực đất đai.
Phát biểu khai mạc, bà Nguyễn Thị Thu Hà – Phó Chủ tịch UBND phường nhấn mạnh, đất đai là lĩnh vực nhạy cảm, liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người dân nên luôn nhận được sự quan tâm đặc biệt.
Việc cập nhật những điểm mới của Luật Đất đai 2024 là cần thiết để tránh tình trạng hiểu sai, làm sai, nhất là trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng. Qua hội nghị, báo cáo viên sẽ truyền tải những nội dung sát thực nhất, gần nhất với nhân dân, gắn với quyền lợi, trách nhiệm của bản thân khi thực hiện nội dung liên quan đến Luật Đất đai.
Bà Nguyễn Thị Thu Hà – Phó Chủ tịch UBND phường Cầu Giấy phát biểu.
Tại hội nghị, ông Nguyễn Văn Hà - Phó Chủ tịch Hội Luật gia Tp.Hà Nội (báo cáo viên hội nghị) đã truyền tải nhiều nội dung quan trọng, đáng chú ý. Trong đó nổi bật là việc bãi bỏ "khung giá đất". Theo quy định mới, từ ngày 1/1/2026, Nhà nước không còn áp dụng mức giá trần chung trên toàn quốc mà giao cho từng địa phương xây dựng bảng giá đất phù hợp với điều kiện thực tế.
Theo phân tích của báo cáo viên, trước đây "khung giá đất" giống như một "trần nhà" giới hạn mức giá tối đa, khiến bảng giá đất dù điều chỉnh thế nào cũng không được vượt quá. Điều này dẫn đến tình trạng giá đất Nhà nước thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường.
Thực tế tại Hà Nội cho thấy, mức giá trong khung chỉ hơn 200 triệu đồng/m², trong khi giao dịch thực tế có thể lên tới 500 - 700 triệu đồng/m², khiến người dân chịu thiệt khi bị thu hồi đất.
Hội nghị thu hút sự quan tâm, tham dự của đông đảo người dân.
Một nghịch lý cũng được chỉ ra là thói quen kê khai giá thấp để giảm thuế. Khi giao dịch, nhiều người ghi giá rất thấp trong hợp đồng công chứng, nhưng khi bị thu hồi đất lại mong muốn được đền bù theo giá thị trường. Tuy nhiên, cơ quan chức năng chỉ có thể căn cứ vào hồ sơ pháp lý đã được xác lập, không thể dựa vào thỏa thuận "miệng" hay giấy tờ không hợp lệ.
Việc chuyển sang cơ chế bảng giá đất sát thị trường được kỳ vọng sẽ khắc phục những bất cập này, giúp việc bồi thường, giải phóng mặt bằng công bằng hơn. Song song đó, nghĩa vụ tài chính của người dân cũng sẽ tăng lên tương ứng, đòi hỏi sự minh bạch trong các giao dịch để đảm bảo quyền lợi lâu dài.
Ông Nguyễn Văn Hà - Phó Chủ tịch Hội Luật gia Tp.Hà Nội.
Luật Đất đai 2024 cũng ghi nhận bước tiến quan trọng khi lần đầu tiên đưa vào cơ chế xử lý đất không có giấy tờ – một thực trạng phổ biến tại nhiều địa phương. Theo đó, những trường hợp sử dụng đất ổn định trước ngày 1/7/2014, không vi phạm pháp luật, không thuộc diện giao trái thẩm quyền và được xác nhận không có tranh chấp sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận.
Bên cạnh đó, luật cũng mở ra hướng xử lý đối với đất giao trái thẩm quyền. Nếu trước đây các trường hợp này tiềm ẩn nguy cơ "mất trắng" khi bị thu hồi, thì nay có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận nếu đáp ứng các điều kiện về thời điểm giao đất, quy hoạch, tình trạng tranh chấp và nghĩa vụ tài chính. Đây được đánh giá là quy định mang tính nhân văn, góp phần tháo gỡ nhiều tồn đọng lịch sử kéo dài.
Giảm áp lực tài chính để người dân hợp thức hóa quyền lợi
Theo ông Hà, một trong những nội dung đang được người dân đặc biệt quan tâm là chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong bối cảnh bảng giá đất tăng cao. Nhiều hộ gia đình có đất ở xen kẽ với đất vườn, ao, khi có nhu cầu tách thửa, xây dựng nhà ở cho con cái buộc phải thực hiện chuyển đổi, kéo theo khoản tiền sử dụng đất rất lớn.
Để tháo gỡ khó khăn, Nghị quyết số 254/2025 đã đưa ra cơ chế tính tiền sử dụng đất linh hoạt hơn. Theo đó, người dân không còn phải nộp toàn bộ phần chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp như trước, mà chỉ phải nộp theo tỷ lệ 30%, 50% hoặc 100% tùy theo diện tích trong hoặc vượt hạn mức.
Những buổi tuyên truyền về lĩnh vực đất đai thường thu hút sự quan tâm lớn của người dân.
Cách tính này giúp giảm đáng kể chi phí, đặc biệt trong các trường hợp diện tích không quá lớn. Thực tế, với cùng một thửa đất, số tiền phải nộp có thể giảm một nửa so với trước đây, qua đó giảm áp lực tài chính và tạo điều kiện để người dân hợp thức hóa quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 cũng có sự thay đổi quan trọng khi không còn cấp "sổ đỏ" mang tên hộ gia đình từ ngày 1/8/2024. Thay vào đó, giấy chứng nhận sẽ ghi tên cá nhân, vợ chồng hoặc nhóm người đồng sở hữu. Đối với các sổ đã cấp trước đó, quyền lợi vẫn được bảo đảm và người dân có thể chuyển đổi khi có nhu cầu.
Có thể thấy, những điểm mới của Luật Đất đai 2024 cùng các chính sách đi kèm đang từng bước tháo gỡ những "nút thắt" lâu nay trong quản lý đất đai. Việc hiểu đúng và thực hiện đúng các quy định không chỉ giúp người dân bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình mà còn góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, bền vững.